Qu’est-ce qu’une servitude dans le domaine immobilier ?

Publié le 19 Octobre 2018

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Qu’est-ce qu’une servitude dans le domaine immobilier ?

La servitude se définit comme étant une autorisation donnée à des voisins de profiter d’une partie de sa propriété. La servitude se rattache à la propriété et non pas au propriétaire, et elle impacte directement la valeur du bien. Tout acte de vente doit spécifier les conditions de la servitude.

Le parti qui supporte la servitude est appelé « fond servant » tandis que celui qui en jouit est le « fond dominant ». La mise en place d’une servitude peut être liée à une obligation légale, une configuration naturelle ou encore un accord signé entre deux propriétaires voisins. Sauf cas spécifiques, une servitude est valable 30 ans.

La servitude peut être liée au « droit de passage » pour tout bien ne donnant pas directement sur la voie publique. La personne peut alors utiliser le passage mais elle n’a en aucun cas la propriété sur celui-ci. Le fond servant peut demander une indemnisation en compensation du dérangement occasionné, et en cas de désaccord entre les voisins il faudra passer par le tribunal. C’est en revanche le fond dominant qui responsable de l’entretien du droit de passage. Sachez que personnes, animaux, véhicules, réseaux de gaz, électricité ou eau sont concernés par le droit de passage.

Il existe également ce que l’on nomme une « servitude de vue ». Il s’agit d’une ouverture qui ne respecte pas les distances minimales, prévues par le Code Civil, entre votre bien et celui du voisin. Pour une vue directe, il faut un minimum de 1,90m de distance tandis que pour une vue oblique (vous devez vous tourner pour y voir), la distance est fixée à 60cm. Ces mesures ne concernent que deux biens qui pourraient offrir une vue plongeante chez l’un et l’autre, et non pas une ouverture sur la voie publique ou un mur aveugle. Une servitude de vue ne s’instaure que via une convention entre voisins, afin de contourner l’obligation légale, et les deux propriétaires doivent être d’accord. En cas de nécessité d’une fenêtre pour faire entrer la lumière, songez à créer un « jour » si les distances ne peuvent être respectées : il s’agit d’une entrée de lumière qui ne s’ouvre pas et qui est opaque afin que l’on ne voie pas au travers mais que la lumière entre.

Il existe également des servitudes naturelles qui s’imposent aux propriétaires, comme l’écoulement des eaux pluviales. Chaque propriétaire doit veiller à ce que l’eau s’écoule sur sa propriété ou la voie publique, mais jamais chez le voisin. On peut aussi relever la servitude de « tour d’échelle », occasionnelle, qui se conclut entre deux propriétaires et qui permet à l’un des parties de placer une échelle ou un échafaudage sur le terrain de l’autre en cas de travaux sur son bien. Un accord écrit peut être souhaitable afin de se protéger de tout abus, avec les dates de début et de fin spécifiées.  

Enfin, les servitudes du domaine public concernent les propriétés en bord de mer ou chevauchant un étang public. L’accès au littoral ou à l’étang doivent donc être garantis à tous. Il est alors possible de clôturer sa propriété, cependant il est illégal d’empêcher l’accès à ces lieux. A contrario, les commerçants bénéficient d’une servitude d’usage pour utiliser le trottoir attenant à leur boutique pour exercer leurs activités.

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